Deixa eu começar tirando o peso da sua cabeça: a entrada quase nunca é o obstáculo que parece. A conta "20% do imóvel" é do financiamento tradicional, e no MCMV existem quatro fontes que podem cobrir essa entrada. Vamos entender de onde vem esse número e como reduzi-lo. Para o panorama do programa, veja o guia do Minha Casa Minha Vida em Uberlândia.
O que é a entrada, de verdade
Simples: entrada = valor do imóvel − o que o banco financia. A Caixa costuma financiar até 80% do valor pelas regras gerais, o que daria uma entrada de cerca de 20%. Só que no Minha Casa Minha Vida essa parte de 20% raramente precisa vir toda do seu bolso, e, em vários empreendimentos, o financiamento chega a 100%.
De onde a entrada pode vir (sem sair do seu bolso)
Pense na entrada como um quebra-cabeça de peças. Cada uma abaixo reduz o que você precisa desembolsar:
Apê de R$ 250 mil. Digamos que a Caixa financie 80% (R$ 200 mil) → a entrada "de tabela" seria R$ 50 mil. Só que: subsídio de R$ 25 mil + FGTS de R$ 15 mil + Cheque Moradia de R$ 10 mil = R$ 50 mil. Entrada do bolso: zero. Cada caso tem números diferentes, mas a lógica é essa. Se quiser fazer essa conta com os seus números, dá pra ver quanto de subsídio entra na sua entrada no meu simulador, que não pede cadastro.
E os custos além da entrada?
Comprar tem custos de cartório: ITBI (imposto de transmissão) e registro, que juntos dão uns 3% a 5% do imóvel. Aqui vem outra boa notícia de Uberlândia: pelo programa Habita+, o primeiro imóvel tem isenção de ITBI, e muitas construtoras ainda pagam o registro nas condições de lançamento. Ou seja, esse custo também pode ir a quase zero. Veja o Cheque Moradia e as isenções do Habita+.
Sim, em alguns empreendimentos. Quando a Caixa avalia o imóvel acima do valor de tabela, dá pra financiar 100% do preço de venda. Nesses casos, com ITBI e registro isentos ou pagos pela construtora, o ato de compra fica bem mais barato. Mas não fica de graça, e é aí que quase todo mundo se engana. Veja a conta real logo abaixo. É o tipo de oportunidade que eu acompanho de perto nos lançamentos da cidade, como no Residencial Bélgica, no Morumbi, onde a avaliação fica acima do preço do térreo ao 9º andar e a construtora paga ITBI e registro na compra do primeiro imóvel, pela tabela de outubro de 2026.
O custo que não zera: a conta real de um "entrada zero"
Estive no lançamento da Vitta Residencial em Uberlândia, com parte da equipe da Torrano, e a construtora apresentou um fluxo de entrada zero. Peguei os números e fiz a conta na hora. Ela fecha ao centavo, e mostra exatamente onde está a pegadinha que ninguém conta.
| O fluxo apresentado | Valor |
|---|---|
| Preço do imóvel | R$ 226.206,00 |
| Entrada | R$ 0,00 |
| 36 mensais durante a obra | R$ 0,00 |
| Financiado pela Caixa | R$ 214.895,70 |
| Comissionamento (5%) | R$ 11.310,30 |
Some as duas últimas linhas: R$ 214.895,70 + R$ 11.310,30 = R$ 226.206,00. Fecha exato com o preço. Ou seja, a diferença entre o que a Caixa financia e o preço do imóvel não sumiu: ela virou o comissionamento, e sai do bolso do comprador na assinatura.
A documentação: quanto é, de verdade
Na prática, num apartamento nessa faixa de preço eu trabalho com cerca de 4% do valor para a documentação, somando o ITBI e o registro do contrato da Caixa no cartório. No exemplo acima, seriam por volta de R$ 9 mil. Os dois componentes, com a fonte de cada um:
- ITBI, que é da Prefeitura de Uberlândia: 2% na regra geral. Nas transmissões pelo Sistema Financeiro da Habitação destinadas às classes de menor renda, a alíquota cai para 0,5% sobre a parte financiada e 2% sobre o restante.
- Registro no cartório de imóveis, pela Tabela 4 do TJMG: na faixa de R$ 210.000,01 a R$ 280.000,00, o ato com conteúdo financeiro custa R$ 4.843,46. Quem compra o primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH tem 50% de desconto nos emolumentos, pelo artigo 290 da Lei 6.015/1973.
Somando o ITBI a 2% com o registro pela tabela, a conta chega perto dos 4%. Com a alíquota reduzida do SFH e o desconto de primeiro imóvel, cai bastante. Por isso eu não publico um número fechado aqui: o valor exato depende do enquadramento do seu ITBI e de quantos atos o cartório cobra. Confirme na Prefeitura e no cartório, para a sua unidade, antes de fechar a conta. Tabelas verificadas em 2 de setembro de 2026.
Somando tudo, no fluxo acima o comprador precisa de cerca de R$ 20 mil disponíveis na assinatura, e não dos R$ 11,3 mil da comissão. É essa a conta que muda a decisão.
A boa notícia: em Uberlândia dá pra cobrir quase tudo
Aqui a conta muda de figura, e é por isso que vale conhecer os benefícios municipais:
- O Cheque Moradia dá até R$ 10 mil para quem é contemplado. Atenção: ele atende as faixas iniciais do Minha Casa Minha Vida, então não vale para qualquer fluxo de entrada zero. O exemplo desta página usa a taxa da Faixa 3, e nele o Cheque Moradia não entra.
- A isenção de ITBI do Habita+ zera boa parte da documentação, para quem compra pelo programa municipal.
- Muitas construtoras pagam o registro nas condições de lançamento.
Para quem se enquadra, os três juntos mudam a conta de figura. Mas o benefício municipal depende de cadastro, renda e seleção, não é automático, e não alcança quem compra nas faixas mais altas do programa. Antes de contar com ele, confirme o seu enquadramento.
Duas coisas que eu confiro em todo fluxo de entrada zero
A taxa, e em qual base ela está escrita. O fluxo do lançamento trazia 8,47% ao ano. Parece maior que os 8,16% da Faixa 3 que eu cito no resto do site, e não é: 8,47% é a taxa efetiva equivalente a 8,16% nominal. A conta é (1 + 0,0816 ÷ 12) elevado a 12, que dá 8,4722%. Mesma taxa, base diferente. Vale conferir sempre, porque a diferença entre nominal e efetiva confunde muita gente e às vezes esconde um produto mais caro.
O que corrige as parcelas durante a obra. No fluxo apresentado, o cliente paga a evolução de obra, e a construtora informou que ela fica abaixo do INCC. Isso importa porque, na planta, você paga uma cobrança mensal até a chave. Abri essa conta inteira aqui, com a cláusula do contrato da Caixa.
Entrada zero contra o fluxo padrão
Vale comparar, porque o mesmo lançamento oferecia os dois caminhos:
| Fluxo padrão | Entrada zero | |
|---|---|---|
| Na assinatura | 10% do valor | comissionamento (5%) |
| Durante a obra | 20% do valor | evolução de obra |
| Na entrega das chaves | 70% financiado | financiado pela Caixa |
No fluxo padrão de um imóvel de R$ 226 mil, 10% de entrada são R$ 22,6 mil na assinatura, mais 20% ao longo da obra. No entrada zero, são os R$ 11,3 mil do comissionamento. É metade do desembolso inicial, e para muita família é a diferença entre comprar e não comprar. O ponto não é fugir do entrada zero: é entrar sabendo o número.
Como descobrir a SUA entrada em minutos
- Consulte seu FGTS no app FGTS (Caixa), é a primeira peça do quebra-cabeça.
- Estime seu subsídio pela sua faixa de renda (ele depende de renda, região e dependentes).
- Veja se cabe o Cheque Moradia, precisa de cadastro habitacional no eHabita (Faixa 2).
- Rode a simulação pra ver a entrada real e a parcela no seu caso.
- Me chama que eu monto as peças e acho o empreendimento com a melhor condição de entrada.
Perguntas frequentes
Quanto de entrada preciso para financiar um imóvel?
É o valor do imóvel menos o que o banco financia. A Caixa costuma financiar até 80% (entrada ~20%), mas no MCMV essa entrada é coberta, no todo ou em parte, por subsídio, FGTS e Cheque Moradia, e há empreendimentos com 100% financiado.
Dá pra financiar sem entrada em Uberlândia?
Em alguns casos, sim: empreendimentos avaliados acima da tabela permitem 100% de financiamento, e a soma de subsídio + FGTS + Cheque Moradia pode zerar o recurso próprio. ITBI e registro costumam ser isentos ou pagos pela construtora no primeiro imóvel em Uberlândia.
O subsídio conta como entrada?
Na prática, sim. Ele abate o valor do imóvel e reduz o que você financia, funcionando como parte da entrada, assim como o FGTS e o Cheque Moradia.
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🧾 Entrada maior também derruba outra conta que quase ninguém mostra: o juros de obra do imóvel na planta.
Conteúdo informativo baseado nas regras do Minha Casa Minha Vida / Caixa Econômica Federal e nos programas municipais de Uberlândia vigentes em julho de 2026. Percentual financiado, subsídio, uso do FGTS, isenções e condições de cada empreendimento variam conforme o perfil e a análise oficial, e são confirmados apenas na simulação. Marco Túlio Andrade Freitas · Corretor parceiro da Torrano Negócios Imobiliários · CRECI/MG nº 7469 · Uberlândia/MG. Este material não é oferta de crédito nem aconselhamento financeiro individual.