Sou o Marco Túlio, corretor em Uberlândia (parceiro da Torrano, CRECI/MG nº 7469). Se você comprou na planta pela Caixa e está olhando uma cobrança mensal que sobe todo mês enquanto a obra mal saiu do chão, esta página é para você. A conta existe, tem fórmula, e a fórmula está no seu contrato. Vou mostrar onde.
A resposta curta: o juros de obra não é calculado sobre o preço do apartamento nem sobre o percentual da obra. Ele é calculado sobre o quanto a Caixa já repassou para a construtora por conta do seu financiamento.
Como a Caixa libera o valor do terreno logo na assinatura, você já paga juros no primeiro mês, com a obra em 0%. E como o repasse cresce junto com a obra, a cobrança cresce junto.
Onde está a fórmula no seu contrato
Muita gente reclama, com razão, que ninguém explica essa conta. Mas ela não é secreta. Li um contrato de financiamento da Caixa assinado em 2026, na modalidade de aquisição de terreno e construção, e a regra está lá, na cláusula 4.10:
Está tudo ali: montante desembolsado à construtora, terreno, obra executada e varia a cada liberação. Se você tem um contrato de imóvel na planta pela Caixa, procure o item 4.10 e o item 5.1.2. Vale mais que qualquer explicação de vendedor, inclusive a minha.
A conta, em quatro linhas
2. Juros = base do mês × (taxa anual ÷ 12)
3. Correção monetária = base do mês × TR do mês
4. Cobrança = juros + correção + tarifa de administração + seguro MIP
O contrato descreve exatamente essa composição no item 5.1.2: durante a obra você paga juros e atualização monetária sobre o saldo devedor apurado no mês, mais a tarifa de administração, mais o prêmio do seguro MIP. Repare no que não entra: amortização. Você não está pagando o apartamento ainda. Está pagando pelo dinheiro que a Caixa adiantou para a obra sair.
A amortização só começa depois, e aí a composição muda (item 5.1.3): passa a ser prestação de amortização e juros, tarifa de administração, seguro MIP e seguro DFI, que cobre danos físicos do imóvel e antes não existia porque o imóvel também não existia.
O caso real: o que acontece em 36 meses de obra
Uma cliente me passou o contrato dela da Caixa para eu conferir a conta. Não vou publicar nada que a identifique, mas os números da operação contam a história inteira. É um apartamento de R$ 260 mil em Uberlândia, com R$ 165.673 financiados pela Caixa, taxa de 6,5% ao ano e 36 meses de prazo de obra.
| Mês da obra | Obra executada | Base de cálculo | Cobrança do mês |
|---|---|---|---|
| 1 | 0% | R$ 16.567 | R$ 145 |
| 12 | 15% | R$ 39.294 | R$ 268 |
| 18 | 50% | R$ 90.960 | R$ 548 |
| 24 | 84% | R$ 142.626 | R$ 828 |
| 36 | 100% | R$ 165.674 | R$ 952 |
Simulação minha sobre os dados do contrato, com a obra evoluindo em curva S (devagar na fundação, rápido no meio, devagar no acabamento) e o terreno estimado em 10% do valor financiado. O ritmo real da obra muda os valores de cada mês. Não é o extrato da Caixa: é a conta da cláusula 4.10 aplicada.
Somando os 36 meses, dá cerca de R$ 20 mil. Vinte mil reais que ninguém coloca na planilha da compra, porque não aparecem em proposta nenhuma.
E repare no fim da curva: a última cobrança de obra, R$ 952, chega a 82% da parcela que ela vai pagar depois das chaves, que é de R$ 1.164. Ou seja, no último ano de obra ela já está pagando quase uma prestação, sem ainda ter o apartamento.
Por que a cobrança sobe se a obra não andou
Essa é a pergunta que mais aparece, e tem duas respostas.
1. O terreno já foi pago
A modalidade do contrato é "aquisição de terreno e construção". O terreno entra no desembolso na assinatura, antes de qualquer tijolo. É por isso que no mês 1, com a obra em 0%, a cobrança não é zero: no caso acima, são R$ 145.
2. A medição não é a mesma coisa que o desembolso
A Caixa libera parcela conforme o cronograma físico-financeiro aprovado pela engenharia dela. Etapas iniciais consomem muito material caro, e o percentual de obra que te informam nem sempre acompanha, no mesmo mês, o dinheiro que já saiu. O contrato é explícito: a cobrança varia "sempre que ocorrer liberação de parcelas", e não sempre que a obra sobe um andar.
O que realmente muda essa conta (e não é a obra)
Rodei o mesmo empreendimento e o mesmo prazo mudando só duas variáveis. O resultado é o que mais me impressionou:
| Cenário | Financiado | Taxa | Total em 36 meses |
|---|---|---|---|
| Contrato real (entrada alta) | R$ 165.673 | 6,5% a.a. | cerca de R$ 20.100 |
| Mesmo imóvel, entrada mínima | R$ 208.000 | 6,5% a.a. | cerca de R$ 24.800 |
| Mesmo imóvel, fora do programa | R$ 208.000 | 11% a.a. | cerca de R$ 40.500 |
Duas conclusões que valem dinheiro de verdade:
- Entrada maior derruba o juros de obra. Financiar R$ 42 mil a menos economizou cerca de R$ 4.700 só de juros de obra, além de baixar a parcela depois. A cliente do caso real pagou a entrada à vista para a construtora, e isso reduziu a base sobre a qual a Caixa cobra.
- A taxa pesa mais que tudo. O mesmo apartamento, na mesma obra, com a mesma entrada, custa o dobro de juros de obra fora do Minha Casa Minha Vida. Se enquadrar no programa não é detalhe burocrático: é metade dessa conta.
O que não muda a conta é o percentual da obra em si. Ele decide o ritmo, não o total. No fim, você paga juros sobre o valor financiado inteiro, mais cedo ou mais tarde.
A cláusula que quase ninguém conhece: obra atrasada
Leia de novo, porque é importante: se a obra atrasar mais de seis meses além do prazo contratado, o juros de obra deixa de ser seu e passa a ser da construtora. O contrato ainda prevê (item 4.9) que o prazo pode ser prorrogado uma única vez, em até seis meses, e só mediante análise técnica e autorização da Caixa.
Se o seu empreendimento estourou esse prazo e a cobrança continua caindo na sua conta, leve o contrato à agência. Não é favor, é cláusula.
Cinco coisas para conferir antes de assinar
- O prazo de construção (letra B.7.1 do quadro resumo). Ele define por quantos meses você vai pagar o juros de obra e a partir de quando conta o atraso.
- A taxa de juros nominal ao ano (letra B.8). É ela que multiplica tudo. Peça para comparar com e sem enquadramento no programa.
- O valor financiado (letra B.4.1), que não é o preço do imóvel. É sobre ele, e só sobre ele, que a conta corre.
- A tarifa de administração mensal (letra F). No contrato que li, R$ 25 por mês, cobrados durante a obra e depois dela.
- Se o empreendimento tem registro de incorporação. Sem ele não existe financiamento associativo, e isso é o primeiro item que eu confiro em qualquer lançamento.
Quer ver quanto sobra da sua renda?
O simulador calcula a parcela depois das chaves. O juros de obra vem antes dela, e eu monto essa parte com você.
Abrir o simulador →Comprar na planta ainda vale a pena?
Vale, e eu vendo na planta. Mas não vale fingir que o juros de obra não existe. Do outro lado da conta você tem: preço de tabela mais baixo que o do pronto, escolha de andar e posição, entrada diluída ao longo da obra e a taxa travada hoje. No caso real que mostrei aqui, R$ 20 mil de juros de obra num apartamento comprado por R$ 260 mil que já foi avaliado em R$ 284 mil pela própria Caixa.
O problema nunca foi o juros de obra. Foi ninguém dizer o número antes. Se você está olhando um lançamento em Uberlândia e quer essa conta feita com os números da sua proposta, antes de assinar, me chama. Prefiro perder uma venda a te colocar numa parcela que você não esperava.
Se ainda está no começo, veja também quanto de entrada você precisa e como funciona o financiamento pela Caixa em Uberlândia.
Perguntas frequentes
O que é juros de obra ou taxa de evolução de obra?
É a cobrança mensal que você paga à Caixa durante a construção de um imóvel comprado na planta. Ela é composta por juros e atualização monetária sobre o valor que a Caixa já repassou à construtora, mais a tarifa de administração e o prêmio do seguro MIP. Não inclui amortização: você ainda não está pagando o imóvel, está pagando pelo dinheiro adiantado para a obra.
Como a Caixa calcula o juros de obra?
Pela cláusula 4.10 do contrato, os juros incidem sobre o saldo devedor apurado no mês, que corresponde ao montante desembolsado à construtora, ou seja, o valor do terreno mais a parte da obra já executada. A conta é: base do mês igual ao terreno mais o financiamento restante multiplicado pelo percentual da obra; juros igual à base vezes a taxa anual dividida por doze; mais correção pela TR, tarifa de administração e seguro.
Por que o juros de obra aumenta se a obra quase não andou?
Por dois motivos. O primeiro é que a Caixa libera o valor do terreno já na assinatura, então você paga juros desde o primeiro mês mesmo com a obra em zero por cento. O segundo é que a cobrança acompanha a liberação de parcelas segundo o cronograma físico-financeiro aprovado pela engenharia da Caixa, e não o percentual de obra que a construtora informa.
O juros de obra pode ficar maior que a parcela do financiamento?
No fim da obra ele chega perto da parcela. Num contrato real que analisei, de R$ 165.673 financiados a 6,5% ao ano, a última cobrança de obra ficou em cerca de R$ 952 contra uma parcela pós-chaves de R$ 1.164, ou seja, 82%. Com taxa mais alta e entrada menor, a proporção sobe. Peça sempre a projeção antes de assinar.
Pagar mais entrada reduz o juros de obra?
Sim, e bastante. Como a cobrança incide sobre o valor financiado, financiar menos reduz a base de cálculo. No exemplo que fiz, financiar R$ 42 mil a menos no mesmo apartamento economizou cerca de R$ 4.700 de juros de obra ao longo de 36 meses, além de baixar a parcela depois das chaves.
Se a obra atrasar, eu continuo pagando o juros de obra?
Não, se o atraso passar de seis meses. A cláusula 5.3 do contrato da Caixa diz que o devedor fica exonerado do pagamento dos encargos mensais quando o atraso na entrega supera seis meses, e a responsabilidade passa para a construtora ou incorporadora até a entrega efetiva. Se isso acontecer com você e a cobrança continuar, leve o contrato à agência.
Quanto tempo dura a cobrança do juros de obra?
Dura o prazo de construção previsto no contrato, na letra B.7.1 do quadro resumo. No contrato que analisei são 36 meses. Findo o prazo de construção e legalização do empreendimento, começa a amortização, e a cobrança passa a ser a prestação normal com amortização e juros.