Toda vez que um lançamento é anunciado em Uberlândia, aparece a mesma cena: stand montado, tabela circulando no WhatsApp, corretor pedindo "R$ 500 pra reservar a sua unidade". E quase ninguém pergunta a única coisa que precisaria perguntar antes de tirar dinheiro do bolso.
A pergunta é essa: o empreendimento já tem Registro de Incorporação?
Se a resposta for não, aquilo ainda não é um imóvel à venda. É uma intenção.
O que é o Registro de Incorporação
Incorporar é vender uma coisa que ainda não existe. Você paga hoje por um apartamento que só vai existir daqui a três anos, e o que você recebe agora é um pedaço do terreno, chamado de fração ideal, mais o compromisso de que sobre esse terreno vai ser erguido um prédio com a sua unidade dentro.
O Brasil aprendeu do jeito difícil que isso pode dar muito errado. Depois de uma sequência de obras vendidas e nunca entregues, veio a Lei nº 4.591, de 1964, que existe até hoje e que criou uma trava simples: antes de vender qualquer coisa, a construtora tem que ir ao cartório e registrar o empreendimento inteiro na matrícula do terreno.
Esse conjunto de papéis é o memorial de incorporação. Quando o cartório examina, aprova e registra, nasce o que o mercado chama de RI.
Traduzindo para a mesa de negociação: sem RI, não pode vender, não pode fazer promessa de venda e não pode receber sinal. Não é recomendação de boas práticas. É o texto da lei.
O que exatamente vai parar no cartório
O memorial não é uma folha com um desenho bonito. É a autópsia do empreendimento antes de ele nascer. Entre outras coisas, o incorporador precisa depositar:
- O título de propriedade do terreno, provando que ele é dono ou tem direito de construir ali
- Certidões negativas de tributos, de ações cíveis e criminais, de protestos e da Justiça do Trabalho
- O projeto aprovado pela Prefeitura
- O cálculo das áreas de cada unidade e das partes comuns, feito por profissional habilitado
- A discriminação das frações ideais de terreno que cabem a cada apartamento
- A minuta da convenção de condomínio que vai reger o prédio depois de pronto
- O quadro de custos e o memorial descritivo do acabamento
- A declaração do prazo de carência, se houver
É por isso que o RI vale tanto: para conseguir esse registro, a construtora precisou provar que o terreno é dela, que o projeto foi aprovado, que ela não está afogada em processo e que a conta da obra fecha. Empreendimento fantasma não passa por essa peneira.
Como conferir sozinho, em dez minutos, sem pagar corretor nenhum
Essa é a parte que quase nenhum corretor te conta, e é justamente a que eu faço questão de contar.
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Procure o número no próprio material
Olhe o rodapé do folder, do post, do site ou da proposta. Deve estar escrito algo como "Registro de Incorporação R-6 da matrícula 12.345 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Uberlândia". Se não estiver em lugar nenhum, já acendeu a primeira luz amarela.
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Pergunte, sem cerimônia
Mande a mensagem: "qual é o número do registro de incorporação e em qual cartório está registrado?". Corretor sério responde em minutos, porque tem isso na ponta da língua. Resposta enrolada é informação por si só.
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Peça a certidão da matrícula
Com o número da matrícula e o cartório, você pede a certidão direto no Cartório de Registro de Imóveis ou pelo portal de registro eletrônico. É um documento pago, mas custa poucas dezenas de reais, e é o extrato oficial de tudo que já aconteceu com aquele terreno.
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Leia a matrícula de baixo para cima
A matrícula é cronológica. Procure o ato de incorporação, normalmente marcado como R seguido de um número. Confirme se o nome do empreendimento bate, se a construtora que está te vendendo é a mesma que consta ali, e olhe se existe alguma penhora, hipoteca ou indisponibilidade registrada depois.
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Procure a palavra afetação
Se aparecer averbado o patrimônio de afetação, aquele empreendimento tem uma camada extra de proteção. Explico logo abaixo o que isso significa.
Os dois prazos que ninguém explica
Os 180 dias de validade do registro
O registro não vale para sempre. Passados 180 dias sem que a incorporação se concretize, ou seja, sem venda de unidade, sem financiamento contratado e sem obra iniciada, a construtora precisa atualizar as certidões antes de continuar negociando. E isso se repete a cada 180 dias.
Na prática isso te dá um termômetro: um RI antigo, parado, sem obra e sem venda, conta uma história. Um RI recente com o meeting de lançamento marcado conta outra bem diferente.
O prazo de carência
Aqui está a parte que mais surpreende comprador. A lei permite que o incorporador fixe, no memorial, um prazo de carência dentro do qual ele pode simplesmente desistir do empreendimento.
Não é pegadinha nem letra miúda maliciosa: é o mecanismo que permite à construtora testar o mercado antes de comprometer dezenas de milhões em obra. Só que ele tem regras rígidas:
| Regra | O que significa para você |
|---|---|
| Precisa estar declarado no memorial | Carência escondida não existe. Ou está registrada, ou não vale. |
| Precisa constar dos documentos preliminares | A sua proposta e o seu contrato têm que mencionar o prazo. Leia. |
| Não pode passar do fim da validade do registro | Não é um prazo indefinido pendurado sobre a sua cabeça. |
| É improrrogável | Passou o prazo sem desistência, a incorporação está de pé. |
| A desistência é formal | Vai ao Registro de Imóveis, é averbada na matrícula e comunicada por escrito a cada comprador. |
Regras do artigo 33 e do artigo 34 da Lei nº 4.591/1964.
Patrimônio de afetação: a proteção que é opcional
O RI diz que o empreendimento é legal. O patrimônio de afetação diz outra coisa: que o dinheiro dele não se mistura com o resto da empresa.
Criado pela Lei nº 10.931/2004, esse regime separa o terreno, as obras e os recursos daquele empreendimento específico do patrimônio geral da construtora. Se a empresa quebrar por causa de outro negócio, aquela obra não entra na massa falida junto: ela fica de pé, com o dinheiro dela, e os compradores podem até assumir a continuidade.
Dois detalhes importantes:
- Não é automático. A construtora precisa optar por ele e averbar a opção na matrícula.
- Dá para verificar. Está na mesma certidão que você já pediu para conferir o RI.
Empreendimento com RI e com afetação averbada é o cenário mais confortável que existe para quem compra na planta.
As luzes vermelhas que eu levo a sério
Onde o Minha Casa Minha Vida entra nessa história
Tem uma proteção adicional que quase ninguém percebe: se o seu imóvel na planta vai ser financiado pela Caixa Econômica Federal, a Caixa faz a própria análise do empreendimento antes de liberar qualquer coisa. Ela confere a documentação, avalia a obra e acompanha a evolução por medição.
Ou seja, quando você compra um lançamento dentro do Minha Casa Minha Vida, você tem duas peneiras em série: a do cartório e a do banco. É por isso que eu insisto tanto que a pessoa entenda o dia da assinatura em vez de só assinar onde eu aponto. Escrevi um guia inteiro sobre esse dia, o dia em que o contrato vale como escritura e o imóvel passa para o seu nome.
Um exemplo agora, em Uberlândia
A VIC Engenharia saiu com o Registro de Incorporação do Gran Vic Essenza, o primeiro empreendimento dela na cidade, no Eco Park. Isso muda o status daquele lançamento de intenção para empreendimento juridicamente existente, apto a ser comercializado.
Repare que eu não estou te dizendo "corre que vai acabar". Estou te dizendo o contrário: agora é que dá para conversar direito, porque agora existe documento para conferir. Antes do RI, qualquer conversa era sobre expectativa.
O resumo que eu daria pro meu irmão
- Pergunte o número do RI e o cartório antes de qualquer valor sair da sua conta.
- Peça a certidão da matrícula e confirme o ato de incorporação com os próprios olhos.
- Veja se existe patrimônio de afetação averbado.
- Descubra se existe prazo de carência e até quando ele vale.
- Pague sempre no CNPJ, sempre com recibo.
- Olhe o histórico de entregas da construtora, porque o RI garante legalidade, não competência.
Nada disso é complicado. É só ninguém ter te contado antes.
Perguntas frequentes
O que é o Registro de Incorporação (RI)?
É o registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno, feito no Cartório de Registro de Imóveis. Nele a construtora deposita a planta aprovada, o memorial descritivo, a discriminação das frações ideais, o cálculo das áreas, as certidões negativas e o quadro de custos. A partir do momento em que esse conjunto é registrado, o empreendimento passa a existir juridicamente e as unidades futuras podem ser vendidas.
A construtora pode vender apartamento na planta sem o RI?
Não. O artigo 32 da Lei 4.591/1964 diz que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais correspondentes às futuras unidades após o registro do memorial de incorporação no registro de imóveis competente. Antes disso não pode vender, não pode fazer promessa de venda e não pode receber sinal.
Como eu mesmo posso conferir se o empreendimento tem RI?
Peça ao corretor o número do registro e o nome do cartório. O parágrafo 3º do artigo 32 obriga que essa informação apareça nos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos. Com o número em mãos, você pede a certidão da matrícula ao Cartório de Registro de Imóveis, presencialmente ou pelo portal de registro de imóveis eletrônico, e confere se o ato de incorporação está lá.
O que é o prazo de carência da incorporação?
É um prazo que o incorporador pode fixar no memorial, dentro do qual ele tem o direito de desistir do empreendimento. Está no artigo 34 da Lei 4.591/1964, precisa constar dos documentos preliminares, é improrrogável e não pode ultrapassar o fim da validade do registro. Se houver desistência, ela é denunciada ao Registro de Imóveis, averbada na matrícula e comunicada por escrito a cada comprador, que recebe seus valores de volta.
Por quanto tempo vale o Registro de Incorporação?
O artigo 33 da Lei 4.591/1964 estabelece 180 dias. Se, passados 180 dias do registro, a incorporação ainda não tiver se concretizado, o incorporador precisa atualizar as certidões antes de continuar negociando unidades, e essa atualização se repete a cada 180 dias enquanto a incorporação não se concretizar.
O que é patrimônio de afetação e por que ele importa?
É um regime opcional criado pela Lei 10.931/2004 que separa o terreno, as obras e o dinheiro daquele empreendimento do restante do patrimônio da construtora. Com ele, se a empresa quebrar em outro negócio, aquela obra fica protegida e não entra na massa falida. Não é automático: a construtora precisa aderir e averbar essa opção na matrícula, e você consegue verificar isso na própria certidão.
O RI garante que a obra vai ficar pronta?
Não. O RI garante que o empreendimento é legal, que o terreno está identificado, que a planta foi aprovada e que a construtora pode vender. Ele reduz muito o risco, porque nenhuma obra fantasma passa pelo cartório, mas não substitui olhar o histórico de entregas da construtora, o patrimônio de afetação e a saúde financeira da empresa.
Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica. As regras citadas constam da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente dos artigos 32, 33 e 34, e da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que instituiu o regime do patrimônio de afetação. Procedimentos de emissão de certidão variam conforme o cartório e o estado. Sou Marco Túlio Andrade Freitas, corretor de imóveis parceiro da Torrano Negócios Imobiliários LTDA, CRECI/MG nº 7469, e não sou advogado. Para análise de contrato específico, consulte um advogado de sua confiança.
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