NOAR Studios, no Patrimônio: a mesma unidade tem dois preços

Sou o Marco Túlio, corretor em Uberlândia, parceiro da Torrano, CRECI PJ/MG nº 7469. O NOAR é o primeiro edifício vertical da SCO, na Rua da Carioca, no Patrimônio, a poucos minutos a pé do Praia Clube. É um produto de studio para morar, alugar e hospedar, e ele não é Minha Casa Minha Vida: a unidade mais barata sai por mais de R$ 340 mil.

Recebi as duas tabelas de 9 de setembro de 2026 e abri as duas, unidade por unidade. Esta página é o que elas dizem.

A ficha do empreendimento

• Endereço: Rua da Carioca, 400, bairro Patrimônio, zona sul de Uberlândia.
• Composição: 60 studios com varanda, 5 apartamentos de 2 quartos com suíte de 82,79 m² e 5 studios duplex com mezanino, lavabo e suíte.
• Pavimentos: subsolo, térreo, G1 e G2 de garagem e apoio, do 3º ao 12º as unidades, o 13º com os duplex e o 14º com o lazer do rooftop.
• Elevadores: 2.
• Incorporadora: Visage Studios Ltda., CNPJ 47.417.780/0001-33, sob a marca SCO.

Os dois planos, lado a lado

Essa é a parte que decide a compra, e ela não aparece em anúncio nenhum. A construtora trabalha com duas tabelas separadas para o mesmo prédio.

Tabelas de vendas do NOAR vigentes em 9 de setembro de 2026, nas versões investidor e fluxo, espelho cheio. Parcela mensal começa em 10/10/2026 e a última semestral cai em 10/02/2029. Parcela e saldo devedor são corrigidos conforme o contrato.

Na prática, antecipar o pagamento vale 13% de desconto no preço da unidade. Conferi as 70 unidades e a razão entre as duas tabelas é 0,87 em todas elas, no centavo. Não é negociação de corretor nem condição de uma ou outra unidade: está montado assim na tabela.

O que isso custa em reais

No studio de 35,05 m² do 3º andar, com vaga:

• Plano investidor: R$ 367.019,77. Você paga R$ 110.105,93 de sinal, 35 parcelas de R$ 4.194,51 e 5 semestrais de R$ 22.021,19. Na entrega, não deve nada.
• Fluxo de negociação: R$ 421.861,80. Sinal de R$ 42.186,18, 35 parcelas de R$ 1.205,32 e 5 semestrais de R$ 8.437,24, o que soma R$ 126.558,58 até a entrega. Sobram R$ 295.303,26 para resolver no fim.

São R$ 54.842,03 de diferença entre um caminho e o outro, na mesma unidade. Em troca, o segundo plano pede um terço do dinheiro durante a obra e adia o grosso.

As tipologias e as faixas de preço

Valores das tabelas de 9 de setembro de 2026, sujeitos a alteração sem aviso prévio. Preço varia por andar: a mesma planta sobe de valor a cada pavimento.

O prédio tem duas plantas de pavimento. Nos andares ímpares, do 3º ao 11º, são 7 studios por andar. Nos pares, do 4º ao 12º, são 5 studios e o apartamento de 2 quartos, que ocupa o lugar de duas unidades. O 13º é só dos cinco duplex.

No mesmo prédio, o studio custa mais por m² que o 2 quartos

Essa é a conta que eu sempre faço, e o NOAR deixa fazer dentro do mesmo endereço, no mesmo andar, com a mesma tabela e no mesmo dia.

Preço por m² calculado sobre o fluxo de negociação, dividindo o valor de venda pela área privativa de cada unidade.

O padrão se repete em todos os cinco andares que têm as duas tipologias, e sempre com a mesma folga: o studio mais barato do andar custa 12,5% a mais por metro quadrado que o apartamento de 2 quartos ao lado dele.

No 4º andar, o apartamento de 82,79 m² sai por R$ 809.125,88 e o studio de 35,05 m² por R$ 428.189,73. São 2,36 vezes a área por 1,89 vez o preço.

Isso não é defeito do NOAR. É como o mercado de metragem reduzida funciona em Uberlândia inteira, e eu abri essa conta na página que compara os studios da cidade. Só que aqui dá para ver o efeito isolado de tudo: mesma construtora, mesmo prédio, mesmo andar, mesma data.

Se você vai morar sozinho e o studio resolve, ele resolve. Se a conta é de investimento, o número que importa não é esse, é o aluguel que cada um gera por real investido, e essa parte só fecha com dado de locação na mão.

O registro de incorporação já existe

Esse é o primeiro item que eu confiro em qualquer lançamento, e no NOAR ele está publicado no próprio material:

• Registro de incorporação: R-5 da matrícula nº 286.126 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia/MG, nos termos da Lei nº 4.591/64.
• Incorporadora: Visage Studios Ltda., CNPJ 47.417.780/0001-33.
• Projeto aprovado: nº 4239/2026, na Prefeitura de Uberlândia.

Ter o RI registrado quer dizer que o empreendimento passou pelo crivo do cartório antes de vender, com memorial, quadro de áreas e prazo depositados. É o que separa venda de imóvel na planta de venda de promessa. Eu recomendo pedir a certidão atualizada da matrícula antes de assinar, e ela se pede no 1º Ofício com o número acima.

É o primeiro prédio da SCO

A SCO atua em Uberlândia há mais de cinco anos com galpões comerciais e residências, e soma mais de 5.000 m² de área construída, segundo o próprio material. O NOAR é a estreia dela na incorporação vertical, e a arquiteta do projeto, Jéssika Parreira, do escritório ArteConcreta, descreve o edifício exatamente assim: o primeiro edifício vertical da SCO.

Isso não é um demérito, e eu não trato como tal. Toda construtora teve um primeiro prédio. Mas muda o que você pede antes de assinar, e eu prefiro dizer isso do que omitir:

• Peça para conhecer obras entregues da empresa, mesmo que não sejam verticais.
• Leia a cláusula de prazo e a multa por atraso com atenção, porque é a primeira obra vertical do cronograma dela.
• Confira o patrimônio de afetação na matrícula, que separa o caixa da obra do caixa da empresa.

É um produto pensado para hospedagem

O material do NOAR não disfarça, e isso é honesto da parte dele: fala em hóspedes, em taxa de ocupação, em diária, em gestão à distância e em locatários de curta e longa permanência. Fechadura eletrônica, portaria com reconhecimento facial, escaninho de delivery, lavanderia dentro da unidade e áreas comuns mobiliadas são itens que existem para isso.

Depois de assinar, você não fica esperando a chave para ter voz. A lei coloca quem comprou na planta entre as pessoas que elaboram a convenção, com todas as letras: o artigo 9º da Lei 4.591/64 fala em proprietários e promitentes compradores "em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas". E o Código Civil equipara o promitente comprador ao proprietário para efeito de convenção, no artigo 1.334, parágrafo 2º.

Durante a obra ainda existem dois caminhos concretos, e os dois são seus:

• Os compradores podem convocar assembleia com um terço dos votos, sem depender da incorporadora, para tratar dos seus interesses na construção. É o artigo 49 da mesma lei.
• A comissão de representantes é eleita em assembleia até seis meses depois do registro do memorial, pelo artigo 50. É o canal formal dos compradores com a obra.
• E nenhuma assembleia pode deliberar sem convocar todo mundo. O Código Civil é seco no artigo 1.354: "A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados".

Some a isso uma coisa que o material do NOAR deixa clara: o prédio foi desenhado e vendido para hospedagem, com fechadura eletrônica, portaria com reconhecimento facial, escaninho de delivery e lavanderia na unidade. Quem está comprando ao seu lado está comprando pela mesma razão que você. A assembleia de um prédio assim não é uma sala cheia de estranhos contrariados.

Onde entra a decisão do STJ

Ela entra, e eu não vou tirar do texto. Em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a exploração reiterada e profissionalizada de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial de um condomínio comum. Em 8 de junho o tribunal afetou o tema ao rito dos repetitivos, no Tema 1.443, e suspendeu os processos no país até fixar tese.

Só que o caso que o tribunal julgou é o do condomínio residencial comum, cuja convenção não trata do assunto. É exatamente o problema que uma convenção escrita na concepção do produto resolve antes de existir. Por isso a pergunta certa não é "será que vão deixar", é "o que está escrito na minuta, e eu concordo com isso?".

E tem uma trava a seu favor depois de pronto: mudar a destinação do edifício exige dois terços dos votos dos condôminos, pelo artigo 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405 de 2022. Uma regra que nasce clara não cai por vontade de um vizinho.

O passo que dá para dar hoje: peça a minuta da convenção, pela matrícula 286.126 no 1º Ofício, e leia a destinação. Se você quiser, eu peço junto com você e a gente lê as duas páginas que interessam. É o que eu faço antes de qualquer proposta.

Onde fica o NOAR Studios: Rua da Carioca, 400

O NOAR fica na Rua da Carioca, 400, no bairro Patrimônio, zona sul de Uberlândia. O material da incorporadora coloca o Praia Clube a 400 metros, e é essa vizinhança que sustenta a tese de hospedagem do produto: o clube tem mais de 300 mil m², 13 quadras de saibro e mais de 15 piscinas, e movimenta a região o ano inteiro com competição e visitante de fora.

A Rua da Carioca corre ao lado do clube por um bom trecho. Medindo na base do OpenStreetMap, o quarteirão do NOAR fica a pouco mais de 200 metros da cerca do Praia Clube em linha reta, e os 400 metros do material são a caminhada até a portaria, que é o número que interessa de verdade.

O NOAR está na tabela do guia de apartamentos da zona sul e na comparação dos studios da cidade, e o endereço de todos os lançamentos que eu acompanho está na lista de endereços dos empreendimentos de Uberlândia.

Endereço conferido em setembro de 2026 no material da SCO e no meu mapa de trabalho.

O que tem no prédio

• Térreo: portaria, lobby, marketplace, escaninho para delivery e hall de elevadores.
• G1: lounge e coworking.
• G2: academia com varanda e lavanderia compartilhada.
• 13º: pub lounge e espaço gourmet com pé-direito duplo.
• 14º: lazer no rooftop.
• Subsolo: estacionamento, bicicletário, depósitos e áreas técnicas.

Nas unidades, o material lista lavanderia dentro do apartamento, rebaixo em gesso em todos os ambientes, banheiro com ventilação natural e reversível para acessibilidade, preparação para ar-condicionado e fechadura eletrônica. O estacionamento é coberto.

O que eu ainda vou perguntar

Prefiro publicar a lista do que falta a fingir que está tudo respondido:

• A previsão de condomínio, que em prédio com marketplace, coworking, academia e rooftop não é item pequeno.
• A minuta da convenção arquivada com o registro de incorporação, para ler a destinação. Essa eu já sei onde pedir: 1º Ofício, matrícula 286.126.
• A vaga do studio 307, que aparece em branco na tabela.
• O memorial descritivo completo e o índice de correção das parcelas no contrato.
• Se o empreendimento é financiável na planta e por quais bancos, já que o fluxo de negociação deixa 70% para o fim.

Valores, composição das unidades, plano de pagamento e prazo das tabelas de vendas do NOAR vigentes em 9 de setembro de 2026, nas versões investidor e fluxo. Ficha técnica, itens de lazer, plantas, registro de incorporação e dados da incorporadora do book do empreendimento. Distância do Praia Clube conforme o material da incorporadora; a medição em linha reta é minha, sobre a base do OpenStreetMap. Tabela sujeita a alteração sem aviso prévio, e o valor varia conforme o andar e a unidade. Data de entrega é uma previsão da construtora e pode mudar. Prevalecem o memorial de incorporação e o contrato de aquisição. Este conteúdo não constitui oferta de crédito. Confirme sempre os valores e a disponibilidade do dia antes de decidir.

Perguntas frequentes